Rehabilitar Fachada: Precios, tipos y proyecto técnico
Rehabilitar una fachada no es un único trabajo: son cuatro tipos de intervención (estética, estructural, energética y patrimonial) con precios de 25 a 220 €/m². Esta guía explica el precio de cada una, las fases del proyecto, las subvenciones de 2026 y los casos reales.
Precio medio
75€/m²
Rango de precios25€/m² – 220€/m²
Precios orientativos. Para un precio exacto, según tu caso.
Profesional de Impermeabilización, Tejados y Fachadas
Publicado: 15 de diciembre de 2025Actualizado: 29 de mayo de 2026
Resumen rápido de precios
Mínimo
25 /m²
Media
75 /m²
Máximo
220 /m²
Incluye: El diagnóstico técnico previo por arquitecto técnico colegiado, el proyecto cuando lo exige la normativa, la gestión de licencias y permisos, el andamio certificado con seguros, los trabajos de reparación según el alcance contratado, la limpieza final, la gestión documental de subvenciones, el certificado final de obra y la garantía por escrito.
No incluye: El refuerzo estructural del edificio (cimentación o forjados) que requiere proyecto específico, la restauración de elementos patrimoniales singulares, la sustitución de carpinterías si no se contrata expresamente, las cuantías de las subvenciones (la gestión sí se incluye), las obras interiores derivadas, ni el IVA.
Plazo orientativo: Entre 3 semanas y 6 meses según el alcance. Rehabilitación estética en unifamiliar: 3-4 semanas. Estructural en comunidad: 2-4 meses. Energética integral: 4-6 meses. Más el plazo administrativo de licencias y subvenciones, frecuentemente paralelo a la obra.
Garantía: Entre 3 y 15 años según la intervención. Reparaciones de grietas y revestimiento 3-5 años; hidrofugación y pintura mineral 5-10 años; sistema SATE certificado con instalador acreditado 10-15 años con garantía oficial. Toda garantía debe figurar por escrito en el contrato.
Los precios mostrados en esta guía son orientativos y han sido elaborados con fines exclusivamente informativos. No constituyen una oferta comercial vinculante ni un presupuesto cerrado. El precio final puede variar en función de la ubicación, el estado del inmueble, los materiales, la complejidad de los trabajos y las condiciones particulares de cada empresa. Para un precio exacto, según tu caso.
La rehabilitación de una fachada es la intervención técnica más importante de un edificio en términos de valor patrimonial, eficiencia energética y seguridad estructural. A diferencia del mantenimiento corriente o de la reforma estética, la rehabilitación implica un proyecto técnico documentado con diagnóstico previo, licencia de obras y ejecución profesional certificada. La obligatoriedad de la Inspección Técnica de Edificios en los edificios de más de 50 años, sumada a las subvenciones de hasta el 80% del coste para rehabilitación energética, han convertido la rehabilitación de fachada en uno de los servicios de mayor demanda del mercado español. Esta guía explica el precio del servicio completo aplicado, con mano de obra incluida, según el tipo de intervención.
“Rehabilitar fachada” es un término paraguas que engloba cuatro tipos de intervención muy distintos en alcance, coste, plazo y exigencias normativas.
Tipo 1 — Rehabilitación estética (25-50 €/m²)
La intervención de menor alcance, para fachadas en buen estado estructural que solo requieren renovación visual. Incluye limpieza profesional con hidrolavado, reparación puntual de microfisuras, sellado de juntas, imprimación y pintura siloxánica o al silicato en dos manos. Apropiada para fachadas con más de 8-12 años sin patología activa. Poco acceso a subvenciones, porque por sí sola no consigue la mejora energética que exigen las ayudas. Garantía habitual de 3-5 años.
Tipo 2 — Rehabilitación estructural (50-110 €/m²)
Intervención de alcance medio con reparación de patologías activas: grietas estructurales, desprendimientos de revestimiento, focos de humedad ya tratados. Incluye diagnóstico técnico exhaustivo, reparación de grietas con productos certificados (Sika MonoTop, Mapei Mapegrout), reposición del 15-40% del revestimiento, hidrofugación general y pintura mineral. Es la opción más demandada para edificios de 30-60 años. Subvenciones parciales (bonificaciones municipales, deducción IRPF). Garantía de 5-10 años.
Tipo 3 — Rehabilitación energética integral (110-220 €/m²)
Intervención mayor con mejora energética conjunta, la opción óptima para acceder a las cuantías máximas de las ayudas. Incluye proyecto técnico, certificado energético inicial y final, sistema SATE completo (lana de roca Rockwool o EPS Knauf certificado), sustitución de carpinterías a doble vidrio bajo emisivo, intervención en cubierta si procede y gestión de subvenciones. Indicada para edificios con calificación energética E, F o G. Acceso a las ayudas del 40-80% del coste. Garantía de 10-15 años. Para el detalle del sistema consulta la guía del SATE.
Tipo 4 — Rehabilitación integral patrimonial (180-400 €/m²)
Intervención especializada en edificios catalogados o de valor histórico. Incluye proyecto de arquitecto especializado en patrimonio, autorización del organismo competente, restauración de elementos modernistas o clásicos por restaurador-conservador, mantenimiento del cromatismo original e intervención no agresiva. Para edificios protegidos (BIC, BIL, protección integral o ambiental). Subvenciones patrimoniales específicas combinables con las energéticas compatibles. Plazo de 6-18 meses incluyendo autorizaciones.
Tabla comparativa de los 4 tipos
Tipo de rehabilitación
Coste €/m²
Plazo
Subvenciones
Cuándo elegir
Estética
25-50
3-10 sem
Limitadas
Buen estado estructural, renovación visual
Estructural
50-110
2-4 meses
Parciales
Patología activa documentada
Energética integral
110-220
4-6 meses
40-80%
Mejora energética >30%, proyecto comunitario
Patrimonial
180-400
6-18 meses
Específicas
Edificios catalogados o protegidos
Procedimiento técnico: las 8 fases del proyecto
Fase 1 — Diagnóstico técnico previo. Inspección visual y termográfica por arquitecto técnico colegiado, clasificación de patologías y propuesta de intervención. Coste de 400-1.200 € en unifamiliar y 1.500-4.000 € en comunidad.
Fase 2 — Proyecto técnico. Proyecto básico y de ejecución según alcance, con certificado energético inicial y final en rehabilitación energética. Honorarios del 6-10% del presupuesto.
Fase 3 — Gestión de licencias. Solicitud de licencia de obras, autorizaciones específicas (patrimonio, ocupación de vía pública, comunidad de propietarios) y alta colegial del proyecto. Plazo administrativo de 3-8 semanas.
Fase 4 — Planificación con andamio montado. Inspección cercana de elementos no accesibles desde la calle, ajuste del alcance, cronograma definitivo y plan de gestión de residuos.
Fase 5 — Limpieza y preparación del soporte. Limpieza según tipo de superficie, eliminación de elementos a sustituir y saneamiento de grietas. Plazo de 1-3 semanas en comunidad.
Fase 6 — Reparación estructural. Reparación de grietas y fisuras con productos certificados según severidad, reposición del revestimiento afectado y tratamiento de oxidación de elementos metálicos.
Fase 7 — Aplicación del sistema final. Según alcance: hidrofugación y pintura mineral en estética, reposición de monocapa en estructural, sistema SATE certificado en energética o revestimientos tradicionales en patrimonial.
Fase 8 — Recepción y documentación. Limpieza final, desmontaje del andamio, acta de recepción, certificado final de obra, entrega de garantías y gestión de subvenciones post-obra.
Recibe presupuestos personalizados
Empresas que están cerca de tí
Empresas especializadas verificadas
Presupuesto detallado y personalizado
100 % gratis y sin compromiso
Niveles de precio Básico / Estándar / Premium
Nivel Básico (25-50 €/m²): rehabilitación estética con limpieza, reparaciones puntuales y pintura siloxánica. Para viviendas en buen estado estructural. No resuelve patologías ni accede a las grandes subvenciones. Garantía de 3-5 años.
Nivel Estándar (75-110 €/m²): rehabilitación estructural con diagnóstico completo, reparación de grietas, reposición parcial de revestimiento, hidrofugación y pintura mineral premium. El nivel más demandado y técnicamente recomendable para edificios de 30-60 años. Garantía de 5-10 años.
Nivel Premium (130-220 €/m²): rehabilitación energética integral con proyecto técnico, SATE premium, sustitución de carpinterías e intervención en cubierta, con gestión completa de subvenciones de hasta el 80%. El nivel óptimo para edificios con calificación E, F o G. Garantía de 10-15 años.
Las 6 variables que mueven el precio
1. Tipo de rehabilitación (la más decisiva): determina el 70-80% del coste, de 25 a 400 €/m². 2. Superficie y altura: las superficies grandes consiguen descuentos por escala; la altura superior a 20 m encarece el andamio un 15-25%. 3. Complejidad de la fachada: balcones, miradores y cornisas añaden un 15-30%. 4. Accesibilidad y entorno: calles estrechas o peatonales y zonas históricas encarecen entre un 10 y un 25%. 5. Calidad de materiales y certificaciones: los sistemas con garantía oficial de 15 años suben un 20-30%. 6. Gestión integral de subvenciones: las empresas que la gestionan facturan un 3-7% adicional que se compensa con la mayor cuantía captada.
Subvenciones para rehabilitar fachada en 2026
Tres vías compatibles entre sí pueden cubrir hasta el 95% del coste en proyectos comunitarios óptimos.
Vía 1 — Ayudas Next Generation EU (PREE-Edificios). El programa más cuantioso, para rehabilitación con mejora energética verificada por certificado: 40% por mejora del 30-45% del consumo, 65% por mejora del 45-60% y 80% por mejora superior al 60% (con límites por vivienda). Plazo de gestión de 3-9 meses.
Vía 2 — Deducción IRPF. 20% por mejora térmica modesta, 40% por mejora superior al 30% del consumo no renovable y 60% por rehabilitación integral con calificación final A o B. Base máxima deducible de 5.000 € anuales, hasta 15.000 € acumulados. Compatible con las ayudas Next Generation, aplicándose sobre el desembolso real.
Vía 3 — Bonificaciones municipales (IBI e ICIO). Bonificación del IBI del 30-50% durante 3-5 años y del ICIO del 50-95%, según municipio. Muchos ayuntamientos premian además los edificios patrimoniales.
Los 4 escenarios reales de rehabilitación de una fachada
Vivienda unifamiliar Madrid 165 m² — Rehabilitación estética
Vivienda unifamiliar de 165 m² de fachada construida en 1992, en buen estado estructural, con voluntad de renovación estética.
Sistema: limpieza con hidrolavado, reparación puntual de microfisuras con Sika Flex, imprimación adherente y pintura siloxánica premium en dos manos.
Coste: 165 m² × 38 €/m² = 6.270 €. Sin acceso a las ayudas energéticas por no incluir mejora energética significativa.
Plazo: 5 semanas.
Resultado a 18 meses: fachada en perfecto estado.
Lección clave: para fachadas en buen estado estructural, la rehabilitación estética es la opción técnicamente correcta, sin sobre-especificar sistemas más costosos que el caso no necesita.
Comunidad 12 viviendas Barcelona 850 m² — Rehabilitación estructural
Edificio de 1975 con patología documentada: grietas verticales de 3-5 mm, desprendimientos de revestimiento y dos focos de humedad por filtración.
Sistema: diagnóstico técnico, reparación de grietas con Sika MonoTop, reposición del 25% del revestimiento monocapa, tratamiento de los focos de humedad, hidrofugación general y pintura mineral.
Coste: 850 m² × 92 €/m² = 78.200 € (6.520 €/vivienda); con deducción IRPF y bonificaciones, coste neto de 4.950 €/vivienda.
Plazo: 3,5 meses.
Lección clave: para edificios con patología documentada, la rehabilitación estructural es la opción óptima; añadir un SATE integral antes de resolver lo estructural sería ineficiente.
Comunidad 28 viviendas Valencia 2.350 m² — Rehabilitación energética Premium
Edificio de 1968 con calificación energética G.
Sistema integral: proyecto técnico, SATE premium con lana de roca Rockwool A1, sustitución de 95 carpinterías a doble vidrio bajo emisivo, intervención en cubierta y gestión completa de subvenciones.
Coste bruto: 22.204 €/vivienda; con ayudas Next Generation Tramo 3 al 80%, deducción IRPF y bonificaciones, coste neto de 1510 €/vivienda. Mejora de G a B, con ahorro verificado de 1.250 €/año por vivienda.
Plazo: 8 meses.
Lección clave: en proyectos comunitarios con edificios de baja calificación, el Premium integral resulta más barato en coste neto que un Estándar sin acceso a las ayudas máximas.
Edificio modernista Barcelona 1.450 m² — Rehabilitación patrimonial
Edificio modernista de 1907 catalogado con protección integral, con cornisas trabajadas, balcones de hierro forjado y esgrafiados. Proyecto de arquitecto de patrimonio y autorización de la Comisión Provincial (8 meses).
Sistema: catas de cromatismo, restauración de elementos por restaurador-conservador, reposición de esgrafiados con técnica tradicional, estuco a la cal y pintura al silicato.
Coste bruto: 22.958 €/vivienda; con ayudas patrimoniales y energéticas compatibles, coste neto de 9.890 €/vivienda.
Plazo: 15 meses.
Lección clave: en edificios catalogados, el sobrecoste patrimonial se justifica por el valor histórico preservado, las ayudas específicas y la plusvalía de una intervención certificada.
Recibe presupuestos personalizados
Empresas que están cerca de tí
Empresas especializadas verificadas
Presupuesto detallado y personalizado
100 % gratis y sin compromiso
Comparativa con servicios relacionados
Rehabilitación frente a reforma de fachada. La rehabilitación exige diagnóstico técnico previo y dirección facultativa y puede acceder a subvenciones; la reforma es una intervención cosmética sin esos requisitos. La rehabilitación incluye la reforma, pero no al revés.
Rehabilitación frente a Inspección Técnica de Edificios (ITE). La ITE es el diagnóstico obligatorio del estado del edificio (no es una obra); la rehabilitación es la respuesta constructiva a las deficiencias que la ITE detecta. Una ITE desfavorable obliga a rehabilitar en plazo legal.
Los precios se calculan analizando una muestra de más de 9510 presupuestos reales y consultando a más de 290 empresas especializadas en Fachadas, teniendo en cuenta factores como: Tipo de intervención, Altura y andamio y Estado previo.
Entre 25 y 220 €/m² según el tipo. La rehabilitación estética cuesta 25-50 €/m² (limpieza, reparaciones puntuales y pintura); la estructural 50-110 €/m² (diagnóstico, reparación de grietas, reposición parcial e hidrofugación); la energética integral 110-220 €/m² (SATE completo, carpinterías y cubierta); y la patrimonial 180-400 €/m² (edificios catalogados con restauración especializada). El tipo elegido determina la mayor parte del coste.
Cinco indicadores principales: antigüedad superior a 30-40 años sin intervención, grietas visibles (sobre todo verticales de más de 2-3 mm), desprendimientos del revestimiento, humedades activas documentadas e ITE desfavorable o favorable con plazo. Adicionalmente, la voluntad de acceder a las ayudas energéticas puede justificar la rehabilitación incluso sin patología activa.
Tres vías compatibles: las ayudas Next Generation EU (40-80% del coste según la mejora energética conseguida), la deducción del IRPF (20-60% sobre el desembolso del propietario) y las bonificaciones municipales de IBI e ICIO (30-95% según municipio). En proyectos comunitarios óptimos, las tres vías pueden cubrir conjuntamente hasta el 95% del coste. Requieren certificado energético inicial y final.
Entre 3 semanas y 6 meses según el alcance, más 3-9 meses de gestión administrativa de subvenciones cuando aplican. La rehabilitación estética en unifamiliar tarda 3-4 semanas; la estructural en comunidad, 2-4 meses; la energética integral, 4-6 meses; y la patrimonial, 6-18 meses. Los plazos administrativos suelen ser más largos que el plazo material de obra, por lo que conviene planificar con margen.
En algunos casos sí. Una ITE desfavorable obliga a iniciar la rehabilitación en plazo legal bajo riesgo de sanción; una ITE favorable con plazo establece un periodo para subsanar las deficiencias; y los edificios con riesgo declarado de desprendimientos tienen obligación inmediata. Fuera de estos supuestos, la rehabilitación es voluntaria del propietario o decisión de la comunidad.
Todos los propietarios proporcionalmente a su cuota de participación. La decisión se toma en Junta: las obras de conservación y de mejora energética se aprueban por mayoría simple según la Ley de Propiedad Horizontal. En mejoras voluntarias premium por encima de lo necesario, los propietarios que voten en contra pueden, en ciertos casos, eximirse del coste adicional dentro del marco legal.
La rehabilitación implica un proyecto técnico documentado con diagnóstico previo, dirección facultativa y posible acceso a subvenciones, con un alcance integral. La reforma es una intervención cosmética sin necesidad de proyecto técnico mayor ni acceso a ayudas. La rehabilitación incluye la parte estética de una reforma, pero la reforma no aborda el diagnóstico técnico ni las patologías estructurales.
Solo el nivel estético simple puede ejecutarlo un pintor profesional. Los niveles estructural y energético requieren una empresa especializada con arquitecto técnico colegiado para la dirección facultativa, certificación específica para el SATE, capacidad de gestión de licencias y subvenciones, andamio certificado y garantía por escrito. Contratar a un pintor para una rehabilitación estructural es uno de los errores más frecuentes.
Hasta el 60% en la deducción del IRPF según la mejora energética conseguida: 20% por mejora térmica modesta, 40% por mejora superior al 30% del consumo no renovable y 60% por rehabilitación integral con calificación final A o B. Es compatible con las ayudas Next Generation (la deducción se aplica sobre el desembolso real), con un límite de 5.000-15.000 € y requisito de certificado energético inicial y final.
De forma significativamente positiva. La rehabilitación energética integral con calificación final A o B revaloriza la vivienda un 15-30% del valor de mercado; la estructural aporta seguridad jurídica y una revalorización del 5-12%; y la estética, una mejora del 3-7%. El acceso a las subvenciones hace que el sobrecoste del nivel Premium se compense con la revalorización y las cuantías accesibles.
Si ambas están en buen estado relativo, lo lógico es un diagnóstico conjunto y una actuación coordinada o por fases. Si la cubierta tiene problemas activos, debe intervenirse primero: rehabilitar la fachada sin resolver las filtraciones del tejado dañaría la fachada nueva en pocos años. En un proyecto integral, las ayudas energéticas pueden cubrir conjuntamente fachada, cubierta y carpinterías al 80%.
Busca una empresa con arquitecto técnico colegiado para la dirección facultativa, certificaciones específicas para el SATE si se incluye, portfolio verificable de proyectos similares, capacidad de gestión integral de subvenciones, garantía por escrito y seguro de responsabilidad civil. Para encontrar empresas profesionales consulta el directorio nacional de empresas de rehabilitación de fachada por provincias: Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Bilbao o Alicante.
Empresas recomendadas
Especializadas en fachadas y verificadas por nuestro equipo.
