Humedades en garajes y trasteros: causas, soluciones y quién es responsable

Las humedades en garajes y trasteros son uno de los problemas más frecuentes —y peor abordados— del parque inmobiliario español. Aparecen como manchas oscuras en los muros, goteras concéntricas en el techo, sales blancas que cristalizan en el suelo, moho en las cajas almacenadas o un olor característico que se concentra cada vez que abres la puerta. La mayoría de propietarios reaccionan con bricolaje, deshumidificadores o pinturas antimoho que solo enmascaran el problema. Y, casi siempre, sin haberse hecho la pregunta clave: ¿esto lo tengo que arreglar yo o la comunidad?

La cuestión legal es tan importante como la técnica. Una filtración desde la zona ajardinada de la planta superior es responsabilidad de la comunidad. Una fuga en la instalación privada de tu plaza también lo es —pero del propietario—. Una capilaridad por presión hidrostática del terreno en muros perimetrales es competencia comunitaria. Confundir el responsable puede llevarte a pagar reparaciones que no te corresponden o a perder meses esperando que alguien actúe sobre un problema que sí te toca a ti.

Esta guía explica qué tipos de humedad afectan a garajes y trasteros, cómo identificar correctamente el origen, qué soluciones técnicas existen, quién es responsable legalmente en cada escenario, cómo reclamar a la comunidad o al administrador cuando proceda, qué daños puedes esperar en tu vehículo y en los objetos almacenados, y por qué el gas radón es un riesgo añadido que casi nadie menciona en estos espacios enterrados.

Por qué los garajes y trasteros tienen tanta humedad

Garajes y trasteros comparten varias características constructivas que los convierten en zonas especialmente vulnerables a la humedad. Conocerlas explica por qué los problemas son tan recurrentes y por qué requieren tratamientos específicos distintos a los de viviendas habituales.

Ubicación enterrada o semienterrada. La mayoría de garajes y trasteros de bloques residenciales están en sótanos o semisótanos en contacto directo con el terreno. El agua del subsuelo ejerce presión hidrostática contra los muros perimetrales, especialmente tras lluvias intensas o en zonas con nivel freático alto. Esa presión empuja el agua a través de cualquier defecto de impermeabilización original.

Ventilación natural escasa o inexistente. A diferencia de las viviendas, los garajes y trasteros raramente tienen ventanas que permitan ventilación cruzada natural. Los garajes suelen depender de sistemas de ventilación forzada exigidos por normativa (CTE DB-HS3 sobre calidad del aire interior); los trasteros, frecuentemente, no tienen ventilación de ningún tipo. Esto convierte cualquier vapor de agua interior en condensación inevitable sobre las superficies frías del recinto.

Aislamiento térmico limitado. Como espacios no habitables, garajes y trasteros se construyen sin aislamiento térmico significativo. Los muros perimetrales en contacto con el terreno o con la fachada exterior están permanentemente fríos, lo que favorece tanto la condensación como la transmisión de humedad desde el terreno.

Falta de mantenimiento sistemático. Al ser espacios de paso o almacenamiento, no reciben atención hasta que el problema es visible. Para entonces, la humedad ya ha avanzado y ha dañado revestimientos, mobiliario almacenado o el propio vehículo aparcado.

Origen multicausal frecuente. En estos espacios es habitual la combinación de varios problemas simultáneos: capilaridad lateral por contacto con terreno, filtración desde zona ajardinada superior, condensación crónica por mala ventilación y, en algunos casos, fugas en instalaciones embebidas. El diagnóstico correcto exige separar cada origen.

Garaje vs trastero: las diferencias técnicas que importan

Aunque el SERP suele tratarlos como problemas equivalentes, garaje y trastero tienen diferencias técnicas relevantes que condicionan tanto el diagnóstico como la solución. Distinguirlas evita aplicar tratamientos genéricos que no funcionan.

El garaje suele tener ventilación forzada exigida por el CTE DB-HS3. Como espacio donde circulan vehículos, debe contar con sistema de extracción de aire para evacuar gases de combustión. Esa ventilación, cuando funciona correctamente, también ayuda a controlar la humedad ambiental. Cuando el sistema falla o está mal dimensionado, la humedad por condensación se dispara. Una de las primeras verificaciones técnicas en un garaje con humedad ambiental es comprobar si la ventilación está operativa y si el caudal cumple normativa.

El trastero raramente tiene ventilación obligada. Al no ser espacio habitable ni de circulación de vehículos, no requiere sistema de extracción mecánica. El resultado es que la humedad ambiental se concentra fácilmente, especialmente cuando el trastero está completamente cerrado y lleno de objetos que dificultan la circulación del aire. La condensación crónica sobre cajas, ropa almacenada o muebles guardados es la manifestación más habitual.

El garaje suele tener mayor superficie y mejor accesibilidad. Las soluciones técnicas (impermeabilización de muros, sistemas de drenaje perimetral, mejora de ventilación) se ejecutan con mayor facilidad logística. Un trastero con dimensiones reducidas y acceso por puerta estrecha condiciona las soluciones disponibles y, en algunos casos, encarece la intervención.

La responsabilidad legal puede diferir. Tanto plazas de garaje como trasteros suelen ser elementos privativos dentro de un edificio comunitario, pero los muros perimetrales, el forjado superior, los techos y los sistemas de drenaje son frecuentemente elementos comunes. Esta distinción —que se desarrolla en detalle más adelante— determina quién debe asumir el coste de la reparación.

El daño esperable es distinto. En un garaje, el principal afectado es el vehículo (oxidación, electrónica, baterías, neumáticos). En un trastero, los objetos almacenados (ropa, archivos, muebles, electrodomésticos guardados, recuerdos familiares). El cálculo del coste real de no actuar varía según el espacio.

Los cinco tipos de humedad que afectan a garajes y trasteros

A los tres tipos clásicos —capilaridad, condensación, filtración exterior— hay que añadir dos específicos de estos espacios: la filtración desde la zona ajardinada o calle superior y la combinación condensación + capilaridad por contraste térmico extremo. Identificar correctamente cuál es tu caso es imprescindible para no aplicar la solución equivocada.

Capilaridad ascendente o lateral por contacto con terreno

El agua del subsuelo asciende por los capilares del muro o atraviesa lateralmente los muros perimetrales en contacto con el terreno. Es típica de garajes y trasteros enterrados o semienterrados sin barrera impermeable horizontal o sin impermeabilización vertical exterior correctamente ejecutada. Se manifiesta con manchas ascendentes desde el suelo, eflorescencias salinas blancas y degradación progresiva del revoco. La solución requiere intervención causal: barrera antihumedad por inyección de resinas hidrofugantes o, si la accesibilidad lo permite, impermeabilización vertical por el lado exterior del muro. Para entender el método más extendido, consulta el artículo sobre barrera antihumedad para combatir capilaridad.

Filtración desde zona ajardinada o calle superior

Es uno de los problemas más frecuentes en garajes comunitarios y, también, el peor diagnosticado. El agua de riego del jardín, el agua de lluvia mal evacuada de la calle superior o las fugas de canalizaciones de jardinería atraviesan el forjado superior del garaje y aparecen como goteras concéntricas en el techo. La causa raíz suele ser la pérdida de la impermeabilización original de la cubierta del garaje (que es el suelo del jardín o calle) o defectos en los desagües del jardín. La solución pasa por impermeabilizar nuevamente desde arriba: levantar el ajardinamiento o el pavimento exterior, aplicar un nuevo sistema impermeabilizante con drenaje perimetral correcto y reponer el acabado. Es una intervención significativa pero la única que resuelve el problema de raíz.

Condensación crónica por ambiente cerrado

La falta de ventilación natural y, en muchos trasteros, también de ventilación mecánica obligada, hace que la humedad ambiental se concentre en el espacio cerrado. El vapor se condensa en las superficies frías (muros enterrados, techos, esquinas exteriores) generando moho en cajas, ropa, mobiliario almacenado y, en casos severos, daños en objetos electrónicos guardados. La solución pasa por mejorar la ventilación —en garajes, verificar y dimensionar correctamente el sistema mecánico exigido por CTE DB-HS3; en trasteros, instalar extractor mecánico, aireadores higrometrizables o sistema de ventilación forzada—. Si existe humedad estructural simultánea (capilaridad o filtración), tratarla primero porque el agua que se evapora desde los muros alimenta continuamente el vapor del ambiente.

Filtración exterior por defectos en muros enterrados

Distinta de la capilaridad: el agua entra de forma localizada por una grieta concreta del muro, una junta de dilatación mal sellada, un paso de instalación deficiente o un defecto puntual de la impermeabilización original. Se manifiesta con manchas radiales desde un punto concreto, frecuentemente con depósitos calcáreos en la superficie. Empeora visiblemente tras lluvias intensas o cuando se activa el riego de la zona ajardinada superior. La solución exige localizar el punto exacto de entrada (cámara termográfica, ensayo de presión, gas trazador) y reparar el defecto en el origen, lo que puede requerir intervención por el lado exterior del muro.

Fugas internas en instalaciones embebidas

En garajes y trasteros suelen pasar tuberías de agua, bajantes generales del edificio, conducciones de saneamiento o cableados eléctricos. Una fuga en cualquiera de estos elementos genera humedad localizada cerca del paso de la instalación. Se distingue de la capilaridad porque no asciende desde el suelo y porque el origen suele ser puntual y vinculado al recorrido de la conducción. Requiere localización profesional (geófono, cámara endoscópica, medición de presión) y reparación de la conducción afectada por parte de fontanero o empresa de detección de fugas. Si la conducción es comunitaria, la responsabilidad y el coste son de la comunidad.

¿Quién es responsable: tú o la comunidad?

Es la pregunta que se hace el 80% de los propietarios cuando descubre humedades en su garaje o trastero, y la que el SERP entero ignora. La respuesta depende del origen exacto del problema y del estatuto de la comunidad de propietarios. La regla general la establece la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, art. 9 y 10): los elementos privativos los mantiene cada propietario; los elementos comunes los mantiene la comunidad.

A continuación, los ocho escenarios más frecuentes con la responsabilidad asignada y la base legal aplicable. Esta lista no sustituye al asesoramiento jurídico cuando el caso es complejo, pero orienta la decisión inicial.

1. Filtración desde la zona ajardinada o calle superior comunitaria → responsabilidad de la COMUNIDAD. El forjado superior del garaje (que es el suelo del jardín o calle) es elemento común estructural. Su impermeabilización, conservación y reparación corresponden a la comunidad de propietarios según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. Aunque la mancha aparezca en el techo de tu plaza privativa, el origen está en un elemento común y la reparación es comunitaria.

2. Capilaridad o filtración en muros perimetrales del garaje → responsabilidad de la COMUNIDAD. Los muros perimetrales del garaje son elementos estructurales comunes del edificio. Su impermeabilización, mantenimiento y reparación corresponden a la comunidad. La aparición de capilaridad lateral o filtraciones por estos muros es responsabilidad comunitaria, aunque te afecte solo a tu plaza privativa.

3. Filtración desde una vivienda particular en planta baja → responsabilidad del PROPIETARIO de la vivienda superior. Si la humedad aparece en el techo de tu plaza de garaje y proviene de una fuga en la instalación privada de un vecino del piso superior (cocina, baño, terraza privativa), la responsabilidad es del propietario de la instalación afectada, no de la comunidad. Esto se rige por el artículo 1907 del Código Civil sobre responsabilidad por daños derivados de falta de mantenimiento.

4. Fuga en una bajante o tubería general comunitaria que atraviesa el garaje → responsabilidad de la COMUNIDAD. Las bajantes generales, columnas de saneamiento, conducciones de agua del edificio y cualquier instalación al servicio del conjunto de propietarios son elementos comunes. Las fugas en estas instalaciones —y los daños que generen— son responsabilidad de la comunidad.

5. Fuga en una instalación privada de tu plaza o trastero → responsabilidad del PROPIETARIO. Si tienes una instalación particular en tu plaza (toma de luz para cargar coche eléctrico, instalación de agua privada para limpieza) y la fuga procede de ahí, la responsabilidad es exclusivamente tuya como propietario.

6. Condensación crónica por mala ventilación general del garaje → responsabilidad de la COMUNIDAD. El sistema de ventilación forzada del garaje (exigido por CTE DB-HS3) es instalación común. Si la condensación generalizada se debe a un sistema mal dimensionado, averiado o sin mantenimiento, la responsabilidad es comunitaria. Si la condensación es solo en tu trastero individual por falta de ventilación de ese recinto concreto, la responsabilidad puede ser del propietario.

7. Daños en el revestimiento o pintura interior de tu plaza privativa → responsabilidad MIXTA. El acabado interior de tu plaza es privativo y, una vez resuelta la causa común, te corresponde repintar o restaurar el acabado. Sin embargo, los daños generados por la humedad de origen comunitario pueden reclamarse a la comunidad mediante el procedimiento de reclamación de daños del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal o, en su caso, vía judicial.

8. Daños al vehículo o a objetos almacenados → responsabilidad del CAUSANTE del problema. Si la humedad procedente de un elemento común ha dañado tu vehículo (oxidación, electrónica) o objetos en el trastero, los daños se reclaman al responsable de la causa: la comunidad si el origen es elemento común, o el vecino concreto si la fuga viene de su instalación privada. En ambos casos, la documentación fotográfica fechada y el informe técnico son imprescindibles para la reclamación.

Casos complejos: cuando la humedad tiene varios orígenes simultáneos (combinación de elemento común y privativo) o cuando la responsabilidad no está clara, la práctica recomendada es solicitar un informe técnico profesional que identifique cada origen y asigne la responsabilidad correspondiente, y consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal antes de iniciar el procedimiento de reclamación.

Cómo reclamar a la comunidad o al administrador: procedimiento paso a paso

Si has identificado que la humedad de tu garaje o trastero es responsabilidad comunitaria (escenarios 1, 2, 4 o 6 de la sección anterior), este es el procedimiento práctico para activar la reparación. La diligencia y el orden documental marcan la diferencia entre una resolución rápida y un conflicto que se prolonga durante meses.

Paso 1: Documenta el problema con fechas. Toma fotografías y vídeos de la zona afectada con la fecha visible. Repite el registro tras lluvias intensas, tras activarse el riego del jardín o cuando observes empeoramiento. Esta documentación cronológica es imprescindible si el caso acaba en reclamación formal.

Paso 2: Comunica el problema al administrador de fincas por escrito. Envía un correo electrónico o burofax (preferible burofax si prevés conflicto) describiendo la humedad, su ubicación exacta, la fecha de aparición y solicitando intervención. Adjunta las fotografías. La comunicación por escrito establece la fecha en que la comunidad fue informada, lo que puede tener consecuencias legales si la comunidad no actúa diligentemente.

Paso 3: Solicita inspección técnica e informe de diagnóstico. Pide al administrador que la comunidad encargue un informe técnico de un profesional especializado en humedades. Este informe debe identificar el origen, asignar la responsabilidad (común o privativa) y proponer la solución técnica. Si la comunidad se niega o demora, puedes encargar tú el informe a una empresa especializada y reclamar posteriormente el coste si el origen resulta ser comunitario.

Paso 4: Plantea la reparación en junta de propietarios. Las reparaciones que afectan a elementos comunes y que no son urgentes deben aprobarse en junta de propietarios según el procedimiento del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. Solicita al administrador que el punto se incluya en el orden del día de la próxima junta ordinaria o solicita junta extraordinaria si el problema es urgente.

Paso 5: Si la junta aprueba la reparación, supervisa la ejecución. La comunidad contratará a la empresa especializada. Verifica que el diagnóstico y la solución propuesta resuelven el origen real del problema (no solo el síntoma) y que las garantías documentadas son razonables (mínimo 10 años para tratamientos causales). Para encontrar empresas especializadas verificadas, consulta el directorio de empresas especializadas en humedades por provincia.

Paso 6: Si la junta rechaza la reparación o la comunidad no actúa. Tienes dos vías. La primera, requerir formalmente a la comunidad mediante burofax dando un plazo razonable (15-30 días) para que actúe. La segunda, si el plazo vence sin actuación, iniciar reclamación judicial al amparo del artículo 9 y 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. En este punto, contactar con un abogado especializado en propiedad horizontal es lo razonable. Documenta todo el procedimiento previo (correos, burofaxes, actas de junta) porque será la base de la reclamación.

Paso 7: Reclama también los daños sufridos. Si la humedad ha dañado tu vehículo, mobiliario almacenado, instalaciones eléctricas privadas u otros bienes, puedes reclamarlos a la comunidad junto con la reparación del origen. Cuantifica los daños con presupuestos de reparación o sustitución y presenta esta documentación junto con la reclamación principal.

Soluciones técnicas por tipo de humedad

Una vez identificado el origen y resuelta la cuestión de responsabilidad, estas son las intervenciones técnicas más adecuadas para cada tipo de humedad en garajes y trasteros.

Para capilaridad o filtración lateral en muros enterrados: inyección de resinas hidrofugantes en la base del muro creando una barrera impermeable continua, combinada con saneado de las sales acumuladas y mortero transpirable como acabado. En casos donde el acceso por el exterior es viable, también puede ejecutarse impermeabilización vertical exterior con lámina drenante, que es la solución más permanente cuando hay obra abierta. Para entender los métodos disponibles, consulta el artículo sobre barrera antihumedad para combatir capilaridad.

Para filtración desde zona ajardinada o calle superior: impermeabilización completa del forjado superior por arriba. Esto requiere levantar el ajardinamiento o pavimento, retirar la impermeabilización antigua deteriorada, ejecutar nueva impermeabilización con sistema adecuado al uso (lámina sintética PVC o EPDM con drenaje, lámina asfáltica con protección) y reponer el acabado superior. Es una intervención significativa pero la única que resuelve el origen real del problema. Aplicar producto antihumedad por dentro nunca funciona en este caso.

Para condensación crónica: mejora del sistema de ventilación. En garajes, verificación y, si procede, redimensionamiento del sistema de ventilación forzada para cumplir CTE DB-HS3. En trasteros, instalación de extractor mecánico con higrostato, aireadores higrometrizables en marco de puerta o sistema de ventilación forzada específico para el recinto. Si existe humedad estructural simultánea (capilaridad o filtración), resolverla primero porque alimenta continuamente el vapor del ambiente.

Para filtración exterior puntual en muros enterrados: localización del defecto exacto mediante cámara termográfica, gas trazador o ensayo de presión, y reparación dirigida del punto de entrada. Puede requerir intervención por el exterior si el defecto está en la impermeabilización vertical original.

Para fugas en instalaciones embebidas: localización profesional con geófono, cámara endoscópica o medición de presión y reparación de la conducción afectada por parte de fontanero o empresa de detección de fugas. En caso de instalación comunitaria, la reparación corresponde a la comunidad.

Para combinación de varios problemas: diagnóstico técnico profesional que separe cada origen y proponga un plan de intervención por fases, abordando en primer lugar la causa estructural (capilaridad o filtración) antes de tratar la condensación derivada.

Daños al vehículo: oxidación, electrónica y cobertura del seguro del coche

La humedad permanente en un garaje no solo afecta al revestimiento del recinto: deteriora también el vehículo aparcado de forma sostenida. Los daños son progresivos y, en muchos casos, no cubiertos por las pólizas estándar de seguro del coche.

Oxidación de elementos metálicos. Bajos del vehículo, escapes, suspensiones, frenos, tornillería estructural y carrocería en zonas con micro-rozaduras de pintura. La humedad relativa permanente por encima del 60% acelera significativamente los procesos de oxidación. Vehículos aparcados durante meses en garajes con humedad activa pueden mostrar oxidación visible en zonas que en condiciones normales no se verían afectadas hasta varios años después.

Daños en electrónica y baterías. Los componentes electrónicos modernos (centralitas, sensores, conectores) son sensibles a la humedad ambiental sostenida. Las baterías, especialmente las de vehículos eléctricos e híbridos, ven reducida su vida útil y, en casos extremos, pueden presentar problemas de descarga o fallos prematuros. Los conectores eléctricos pueden generar pequeñas corrosiones que se manifiestan como fallos intermitentes.

Deterioro de neumáticos. El caucho expuesto a humedad permanente y suelos encharcados envejece más rápido. Los flancos pueden desarrollar grietas prematuras. En vehículos que permanecen meses sin moverse en garajes húmedos, este deterioro puede ser significativo.

Moho en interior del vehículo. Tapicería, alfombrillas, cinturones de seguridad y elementos textiles pueden desarrollar moho si el vehículo permanece largos periodos en un garaje con humedad ambiental alta. La limpieza posterior es complicada y, en casos severos, requiere sustitución de elementos.

Cobertura del seguro del coche: la mayoría de pólizas excluyen los daños por humedad ambiental progresiva del lugar de aparcamiento al considerarlos defectos derivados de mantenimiento del propio garaje, no siniestros del vehículo. Los daños por inundación súbita y documentada (rotura de tubería, lluvia torrencial extraordinaria) sí pueden estar cubiertos en pólizas a todo riesgo. Los daños progresivos por humedad estructural del garaje deben reclamarse al responsable del problema (la comunidad si el origen es elemento común, o el propietario causante si la fuga viene de su instalación privada). Documentar fotográficamente el deterioro con fechas es imprescindible para cualquier reclamación.

Daños a objetos almacenados en trastero: qué se daña y cómo prevenirlo

Los trasteros con humedad activa deterioran sistemáticamente los objetos almacenados. Los daños son frecuentemente subestimados hasta que el propietario abre las cajas tras meses sin acceder al recinto y descubre la pérdida.

Ropa y textiles. Aparece moho en prendas, especialmente en chaquetas de invierno, mantas, sábanas y ropa guardada en cajas. La limpieza profesional puede recuperar algunas prendas; otras quedan inservibles. El olor a humedad puede impregnar irreversiblemente tejidos delicados.

Cajas de cartón y archivos en papel. El cartón absorbe humedad y se deforma, perdiendo capacidad estructural. Los documentos en papel se ondulan, las tintas se difuminan en casos severos y pueden aparecer manchas de moho en archivos importantes (escrituras antiguas, documentación fiscal almacenada, álbumes de fotos familiares). La pérdida documental es frecuentemente irreversible.

Mobiliario almacenado. Muebles de madera maciza pueden hincharse, oscurecerse o desarrollar moho. Tapicerías de sofás y sillones almacenados se ven afectadas por la humedad ambiental. Madera laminada y melamina pueden delaminarse perdiendo la integridad estructural.

Electrodomésticos guardados. Pequeños y medianos electrodomésticos almacenados (calefactores, ventiladores, herramientas eléctricas) pueden sufrir oxidación interna en componentes metálicos y deterioro en conexiones eléctricas, comprometiendo su funcionamiento al volver a usarse.

Recuerdos familiares irrecuperables. Álbumes de fotos en papel, vídeos VHS, casetes, libros antiguos y objetos de valor sentimental son particularmente vulnerables. Su pérdida no se puede cuantificar económicamente pero suele ser el daño más doloroso para el propietario.

Cómo prevenir daños mientras se resuelve la causa:

• Almacena objetos sensibles en cajas plásticas herméticas con cierre, no en cajas de cartón.
• Eleva las cajas del suelo con palets o estanterías metálicas (mínimo 10 cm sobre el suelo).
• Separa los objetos almacenados de los muros con humedad activa (mínimo 5-10 cm).
• No apiles objetos directamente contra paredes perimetrales del trastero.
• Considera deshumidificadores con depósito de agua o eléctricos como medida temporal mientras se resuelve la causa estructural.
• Revisa periódicamente las cajas para detectar tempranamente cualquier signo de moho o humedad.
• Documenta fotográficamente con fechas el estado de los objetos almacenados; si la humedad es de origen comunitario, podrás reclamar los daños.

Gas radón en garajes y trasteros: el riesgo invisible que nadie menciona

El gas radón es un gas radiactivo natural, inodoro e incoloro, que emana del subsuelo en zonas con determinada composición geológica. Se acumula en espacios enterrados o semienterrados con poca ventilación, lo que convierte a garajes y trasteros en los recintos más vulnerables del edificio. Es la segunda causa de cáncer de pulmón después del tabaco según la Organización Mundial de la Salud, y el Código Técnico de la Edificación lo regula expresamente desde la entrada en vigor del CTE DB-HS6 en 2026.

Zonas afectadas en España. Las zonas con mayor concentración de radón se ubican principalmente en Galicia, oeste de Castilla y León, Extremadura, sierra de Madrid y algunas zonas de Cataluña, Aragón y Canarias. El Consejo de Seguridad Nuclear publica el mapa nacional de potencial de radón y clasifica los municipios en zonas I (mayor riesgo) y II (riesgo moderado). El CTE DB-HS6 establece exigencias específicas de protección frente al radón en edificios ubicados en estas zonas.

Por qué garajes y trasteros son especialmente vulnerables. El radón asciende desde el subsuelo a través de grietas en cimientos, juntas constructivas, pasos de instalaciones y materiales porosos. Como los garajes y trasteros están en contacto directo con el terreno y suelen tener ventilación insuficiente, las concentraciones de radón pueden alcanzar niveles muy superiores a los de las viviendas. Si además existen humedades estructurales (capilaridad, filtración), las grietas y juntas por las que entra agua son las mismas por las que entra el gas.

Síntomas y detección. El radón no produce síntomas inmediatos. Su efecto sanitario es por exposición prolongada y se manifiesta con riesgo aumentado de cáncer de pulmón a largo plazo. La única forma de detectarlo es mediante medición específica con dispositivos certificados. Empresas especializadas en gas radón realizan mediciones de 3 meses a 1 año (la concentración varía con las estaciones) y emiten informes con la concentración media y las recomendaciones de mitigación según los umbrales de la normativa.

Mitigación. Las soluciones técnicas incluyen sistemas de ventilación forzada específicos, sellado de grietas y juntas de paso de instalaciones, instalación de barreras antirradón en suelos y muros, y en casos severos, sistemas de despresurización del suelo. La intervención correcta requiere empresa especializada en mitigación de radón. Para zonas afectadas, consulta el directorio de empresas especializadas en gas radón en tu provincia.

Si vives en una zona afectada y tu edificio es anterior al CTE DB-HS6 (2026), es decir, anterior a la regulación específica, considera realizar una medición de radón en tu garaje y trastero. La inversión en una medición es muy razonable comparada con la información de salud que aporta.

Cuándo necesitas un profesional especializado

Las humedades en garajes y trasteros son técnicamente más complejas que las de viviendas habituales por su origen frecuentemente multicausal, por la dificultad de acceso (especialmente a muros enterrados) y por la dimensión legal-comunitaria del problema. Estas son las situaciones donde la intervención profesional es imprescindible.

Cuando la humedad afecta a varios muros o áreas amplias del garaje o del trastero, el diagnóstico DIY es insuficiente. Se requiere inspección técnica con equipamiento profesional (cámara termográfica, medidores de humedad por microondas, análisis de sales) para separar los distintos orígenes simultáneos.

Cuando el problema es recurrente pese a intentos previos de solución. La reaparición de la humedad tras tratamientos suele indicar diagnóstico inicial erróneo o intervención sobre el síntoma sin atacar la causa. Un nuevo diagnóstico profesional independiente identifica qué falló.

Cuando la humedad ha llegado al vehículo o a objetos de valor almacenados. La cuantificación de daños y la asignación de responsabilidad legal requieren informe técnico profesional que sirva como base para la reclamación, sea a la comunidad, a un vecino o a la aseguradora.

Cuando hay indicios de filtración desde zona ajardinada superior, calle o vivienda particular. La intervención en estos casos requiere obra significativa por la zona superior, lo que implica decisión comunitaria, contratación de empresa con seguro de responsabilidad civil profesional adecuado y procedimiento técnico estandarizado.

Cuando vives en una zona con potencial de radón clasificado por el Consejo de Seguridad Nuclear y tu edificio es anterior al CTE DB-HS6. La medición y, si procede, la mitigación del radón requieren empresa especializada con equipos certificados.

Cuando la cuestión de responsabilidad legal entre propietario y comunidad no está clara. El informe técnico profesional independiente es la base para resolver la atribución de responsabilidad y, si es necesario, para la vía judicial.

Para encontrar profesionales verificados en tu zona, consulta el directorio de empresas especializadas en humedades por provincia. Para casos específicos de impermeabilización del forjado superior del garaje, también puedes consultar el directorio de empresas de impermeabilización o, en casos de gas radón, el directorio de empresas especializadas en gas radón.